5~6월에는 특히 많은 신혼부부가 탄생하는 달입니다. 요즘 전세 보증금이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있는데요. 신혼부부들의 전세보증금을 지키기 위해 꼭 필요한 절차를 알아보도록 하겠습니다. 전세나 월세 세입자의 경우에는 이사 당일 전입신고를 하고 이와 함께 임대차 계약서상에 확정일자를 받아두어야 합니다. 즉 점유, 전입신고, 확정일자를 받으면 임차권에 대한 대항력과 우선변제권이 생기게 됩니다.

대항력
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조)고 규정되어 있습니다. 이때 제3자에 대하여 효력이 생긴다는 것은 대항력을 의미하며 임차인이 임차주택의 양수인 등에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권능을 말합니다.

그리고 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 발생합니다. 즉, 5월 12일 이사를 하고 당일 전입신고를 하면 5월 13일 0시(5월 12일 24시)부터 효력이 발생하므로 5월 12일 임대주택에 저당권 등기가 되었다면 위 임대차는 저당권보다는 후순위가 됩니다.

우선변제권  
주택임차인이 대항요건(점유 및 전입신고)과 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다 (주택임대차보호법 제3조의2). 즉 확정일자 보다 후순위 저당권자 등 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

참고로 대항력이 있는 경우 소액보증금 최우선변제를 받을 수 있으며 해당 임대주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주민등록 전입신고와 임대주택에 거주하는 대항요건을 갖추어야 합니다. 최우선변제를 받을 수 있는 입주자의 범위 및 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조에 규정되어 있습니다.

이와 같이 전세 또는 월세로 집을 임대차하고 가장 먼저 해야 할 일은 『점유(이사 당일 짐을 옮기는 것), 전입신고, 확정일자 갖추기』라는 점을 꼭 기억하셔서 소중한 보증금을 지키시기 바랍니다.

임재화

S.CASA 편집부