공인중개사 중개수수료 관련 분쟁

2019-07-21

실제 사례를 통해 알아보는 법률 상식
공인중개사 중개수수료 관련 분쟁


주택을 구입하려는 사람들, 사업 또는 재테크 투자 등을 위하여 상가건물, 공장건물, 토지 등을 알아보는 사람들은 우선 인근의 부동산공인중개사무소부터 찾기 마련이다. 한 곳의 공인중개사무소만을 방문하여 매매 등 계약이 순탄하게 이루어지는 경우라면 문제가 될 것이 없지만 여러 곳의 공인중개사사무소를 방문하였다가 그 중 한 곳을 통해 계약을 체결한 경우 또는 공인중개사사무소의 중개서비스를 받다가 공인중개사를 배제하고 직접 거래하는 경우 등 다양한 경우에 공인중개사의 중개수수료와 관련하여 분쟁이 비일비재하게 발생된다.  따라서 이번에는 공인중개사의 중개수수료(보수청구권)의 발생과 관련하여 요건 및 사례를 알아보고자 한다.

(출처:pixabay)

1. 공인중개사가 중개행위를 통해 의뢰인에게 중개수수료 즉 보수를 청구하기 위해서는, ①부동산 중개계약의 존재, ②중개의 대상인 계약의 성립, ③계약 성립과 개업공인중개사의 중개행위 사이에 인과관계를 필요로 한다. 


2. 우선 중개계약은 반드시 서면(계약서)으로 체결 될 필요는 없고, 현실적으로 구두 계약으로 이뤄지는 경우도 많다. 그런데 중개의뢰 또는 계약을 한 것이 아니라 중개물건에 대한 단순한 문의 및 상의를 한 경우에는 중개계약이 성립되었다고 보기 어려울 것이다.


3. 중개계약에 별도의 특약이 없는 한 중개의 대상인 계약이 성립되지 않으면, 공인중개사는 중개의 대상인 계약의 성립을 위해 수고를 하고 일부 비용 등을 지출한 경우에도 의뢰인에게 보수나 지출한 비용을 청구할 수 없을 것이다. 또 공인중개사가 의뢰인의 요구에 맞는 부동산이나 그 소유자를 소개하였더라도, 계약의 체결은 의뢰인의 자유이므로 계약이 성립되지 않는 한 원칙적으로 보수를 청구할 수 없는 것이다. 


이와 관련하여 판례의 태도를 보면, 매매중개료청구권은 매매가 중개인의 손을 거쳐 성립됨을 조건으로 발생하므로 중개행위로 매매가 성립되지 아니한 이상, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 없다(대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결)고 한다.


 4. 그러나 중개의 대상인 계약이 일단 성립하면 그 후에 계약당사자들의 합의로 이미 성립된 계약이 해제되거나 또는 계약당사자 일방의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제되는 경우라도 공인중개사는 정당한 보수를 청구할 수 있다. 이와 관련하여 하급심판례는, 부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서작성업무 등 계약체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 


다만 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 「민법」 제686조 제3항, 「상법」 제61조의 규정취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다(부산지방법원 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 판결)고 한다.


5. 의뢰인이 공인중개사로부터 거래목적물과 상대방을 소개받은 후에 중개수수료 지급 회피 목적 등 어떠한 이유로 기존의 공인중개사를 배제시키고, 상대방과 직접 교섭을 하여 계약이 성립되었다 할지라도 대체로 기존의 공인중개사의 중개행위와 계약이 인과관계가 있다고 본다. 따라서 기존 공인중개사의 중개수수료 청구는 받아들여질 여지가 많다. 다만 의뢰인이 최초의 공인중개사의 소개로 부동산 또는 상대방을 알았다가 그 후 새로이 다른 공인중개사에게 중개를 위탁하여 계약의 성립까지 대부분 새로운 뒤의 공인중개사의 노력으로 계약이 성립되었다면, 설사 상대방 또는 부동산이 우연히 앞의 개업공인중개사가 단순히 소개 하였던 적이 있었더라도 이 경우에는 기존 공인중개사의 중개행위와 성립된 계약이 인과관계가 없다고 보는 것이 타당하다.


사례

A는 B공장건물을 매수하기 위해 인근에 위치한 甲부동산을 방문하여, 甲부동산의 중개보조원 C와 함께 B공장건물을 1회 둘러보았고 이후 C에게 가격을 물어보니 C는 9억 5천만원이라고 안내를 하였다. A는 생각했던 것보다 가격이 너무 높아 가격 조정을 문의하였으나 C는 어려울 것 같다는 답변을 하였고, 이에 A는 3일안에 연락을 줄 것을 요청하였으나 甲부동산 또는 C에게서 아무런 연락이 없었다. 이후 A는 乙부동산의 소개로 동일한 B공장건물을 9억 3천만원에 매수할 수 있게 되었다. 


Q. 이를 알게 된 甲부동산 및 C는 A에게 거센 항의를 하며 중개수수료를 지급할 것을 요구하는데 정당한 것일까?

A. 위 사안에서는 乙부동산의 중개노력으로 B공장건물을 저렴하게 매수하게 된 것으로 보일 뿐, 비록 C가 당초에 같은 공장건물에 대하여 1회 함께 방문하는 등 노력을 기울였더라도, 이것이 본 매매계약 성립의 원인이 되었다고 보기 어려워 보수청구권은 인정되지 않는다 할 것이다.


출처 월간 에스카사 /  www.STORY-CASA.com